Главная » 1000 советов » Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения
Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен! Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути.

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен!

Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути. Как же лучше поступить: побыстрее разобраться с долгами, даже если для этого придется потуже затянуть поясок, или без лишней суеты платить по графику, не нарушая свой образ жизни? А если стремиться к досрочному погашению, то как выгоднее действовать: увеличивать ежемесячные взносы, копить средства, чтобы в один прекрасный день закрыть весь долг или сделать транши ежегодными?

Досрочное погашение кредита означает, что он выплачивается с опережением графика платежей, поэтому долг сокращается быстрее. Такое погашение может быть полным, когда заемщик вносит сумму, равную оставшейся задолженности, и полностью закрывает кредит, либо частичным, когда вносимая сумма меньше, чем имеющийся долг. В этом случае кредит никуда не девается, но задолженность уменьшается: и вместе с этим изменится график платежей — снизится ежемесячный платеж или сократится срок займа.

На практике чаще изменяют ежемесячный взнос: «К примеру, досрочное погашение 20% от суммы кредита сокращает платеж в среднем также на 20%», — утверждает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка. Но любой вариант в конечном итоге приводит к уменьшению переплаты по кредиту. Собственно в этом и польза досрочного погашения – в экономическом плане. А если отстраниться от цифр, то с уменьшением долга заемщик получает бОльшую уверенность в завтрашнем дне и свободу действий — можно смело менять работу или профессию. Имея серьезный долг, зачастую приходится заниматься тем, что не так уж и нравится, но за что регулярно платят деньги.

Таким образом, досрочное погашение выглядит привлекательным. Но чтобы погасить долг побыстрее, нужно где-то взять недостающие деньги. Можно, конечно, сократить расходы, на всем начать экономить, но качество жизни будет явно хуже. Поэтому, прежде чем затягивать пояс, лучше оценить свою ситуацию и понять, есть ли возможности для досрочного погашения и какую сумму можно откладывать в этих целях.

Например, если молодая семья, где оба супруга работают и получают неплохую зарплату, планирует детей через 4-6 лет, то им может быть комфортнее сначала экономить с целью досрочного погашения кредита, чтобы в дальнейшем, с рождением наследника, избежать финансовых проблем. А если у заемщика есть дети, то, может, и не нужна ему эта экономия ради сокращения долга?

Но все надо просчитывать. Если платежи по ипотеке дифференцированные, т.е. уменьшаются в соответствии с сокращением задолженности, то досрочное погашение особенно выгодно в первой половине кредита, ведь с течением лет платеж уменьшится и без оного, а бОльшая часть процентов все равно будет выплачена в первые годы. Например, если в июне 2013 г. заемщик возьмет в Газпромбанке (один из немногих банков, который сегодня выдает кредиты с дифференцированными платежами) кредит на покупку однокомнатной квартиры на 3 млн руб. сроком 15 лет по ставке 12,95% с предполагаемой переплатой 2,9 млн руб., а в июне 2014 г. решит сделать частичное досрочное погашение в размере 1 млн руб., то подсчеты, произведенные на калькуляторе досрочного погашения, показывают, что порядок платежа сократится с 44,5 тыс. руб. до 28,5 тыс. руб. А экономия по выплатам за счет досрочного погашения составит 2,68 млн руб., т.е. заемщик переплатит банку около 250 тыс. руб. Если этот же миллион рублей будет внесен через 7 лет, в июне 2020 г., то очередной платеж сократится с 32,7 тыс. руб. до 12,3 тыс. руб. и экономия по выплатам составит 1,96 млн руб., т.е. заемщик переплатит примерно 970 тыс. руб. А через 10 лет, в 2023 г., миллиона хватит уже на полное досрочное погашение, но сэкономить на выплатах получится лишь 1,6 млн руб., а переплата составит 1,33 млн руб.

При аннуитетных же платежах, которые без досрочного погашения остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, опережение графика, как утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство», одинаково выгодно практически в любой период. Если наш заемщик обратится, например, в Сбербанк и возьмет аналогичный кредит с аннуитетными платежами, причем при этом ставка составит 12,25%, а предполагаемая переплата 3,6 млн руб., а через год решит сделать досрочное погашение в размере 1 млн руб., то его платеж с 36 тыс. руб. сократится до 23,7 тыс. руб., а экономия по выплатам составит чуть больше 2 млн руб., т.е. в результате он переплатит примерно 1,57 млн руб. Досрочное погашение через 7 лет снизит ежемесячный платеж до 19,8 тыс. рублей, а переплату сократит на 1,56 млн руб. (т.е. заемщик заплатит банку лишние 2 млн руб.).

По прошествии же 10 лет миллиона для полного погашения долга еще не хватит, и внесение в банк этой суммы позволит лишь значительно сократить платеж — до 13,8 тыс. руб., но не переплату, которая уменьшится на 1,34 млн руб. и в итоге составит 2,24 млн руб. И хотя в начале периода кредитования частичное досрочное погашение позволит сэкономить побольше, в последующие годы оно приносит соизмеримую выгоду.

А вообще, как показывают приведенные примеры, в том случае, когда заемщик изначально рассчитывает на досрочное погашение, ему лучше выбрать ипотечную программу с дифференцированными платежами. Но в любом случае выплачивать долг с опережением графика выгодно.

Выгоды в досрочном погашении, как отмечает Роман Слободян (Нордеа Банк), нет только в том случае, когда деньги, которые заемщик хотел использовать в ипотечных целях, в текущий момент времени могут принести гораздо больший доход при инвестировании в бизнес, в недвижимость или в те же депозиты. Чтобы понять, насколько инвестиция выгоднее, нужно, прежде всего, сравнивать ее предполагаемую доходность со ставкой по ипотечному кредиту. Если разница существенна, то инвестиция, скорее всего, будет выгоднее, особенно при аннуитетных платежах. Например, если кредит был получен под 10% (такие проценты предлагал, например, Сбербанк 2-3 года назад), а бизнес обещает 15-20%, выгоднее инвестировать деньги.

Хотя все равно нужно обязательно произвести соответствующие расчеты, учитывающие все параметры кредита. Особенно они необходимы, если разница в процентах всего 1-3%.

К примеру, сейчас сложилась такая ситуация, что ставки по депозитам доходят до 12% годовых, а процент по ипотеке, оформленной 2-3 года назад, может быть 10-11%. На первый взгляд кажется, что выгоднее выплачивать кредит по графику, а имеющиеся накопления положить на депозит. Но расчеты говорят другое. Скажем, заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10,9% годовых на 15 лет. За два года он накопил 500 тыс. руб., которые можно положить на депозит под 12% (эффективная ставка, т.е. с учетом капитализации, будет 12,68%). Использовав эти деньги для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 32,2 тыс. руб. до 26,5 тыс. руб., т.е. примерно на 5,7 тыс., а его задолженность перед Сбербанком с 2,8 млн руб. уменьшится до 2,3 млн руб., что снизит ежегодный страховой взнос примерно на 4750 руб. (для расчета взят средний тариф для мужчины в возрасте до 40 лет – 0,95%). Если ежемесячно откладывать высвободившиеся из ипотеки 5,7 тыс. руб. на депозит под 12% годовых и туда же отправить разницу по страховым платежам (4750 руб.), то через год заемщик сможет накопить около 78 тыс. руб. При этом без досрочного погашения сумма выплаченных процентов по кредиту за год составит около 42 тыс. руб., а с досрочным погашением – 34,6 тыс. руб. В первом случае налоговый вычет будет 5,5 тыс. руб., а во втором – 4,5 тыс., т.е. заемщик получит от государства всего лишь на тысячу меньше. Таким образом, эффект от досрочного погашения на ближайший год составит около 77 тыс. руб. Разместив же накопленные 500 тыс. руб. на депозит, можно получить 63,4 тыс. руб.

Аналогичный результат получается и в том случае, когда процент меньше, поскольку низкий процент можно было получить только при небольшом сроке кредитования (до 5-10 лет). Если заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10% годовых на 10 лет, то, использовав 500 тыс. руб. для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 39,6 тыс. руб. до 32,05 тыс. руб., т.е. примерно на 7,5 тыс. Страховой взнос также снизится на 4750 руб. И если разместить эту сумму на депозит под 12% годовых и ежемесячно прибавлять к ней высвободившиеся из ипотеки 7,5 тыс. руб., то через год заемщик получит около 100 тыс. руб. Разница в суммах налогового вычета при досрочном погашении и без оного составит 1200 руб. То есть эффект от досрочного погашения будет уже 98,8 тыс. руб. А 500 тыс. руб. на депозите принесут лишь 63,4 тыс. руб.

Депозит может стать выгодным в тех случаях, когда срок кредитования большой – 30 и более лет, так как в этом случае ежемесячный платеж уменьшается не столь значительно, причем, чем меньше соотношение суммы досрочного погашения и суммы займа, тем выгода может быть больше. Например, если в рассмотренном примере кредит будет на 30 лет под 10,9%, то ежемесячный платеж сократится примерно на 4,4 тыс. руб. Это вместе с учетом снижения платежа по страховке на 4750 руб. и разницы в налоговых вычетах позволит через год получить примерно 60,5 тыс. руб. А 500 тыс. руб., размещенные на депозите, по-прежнему принесут 63,5 тыс. руб.

Когда заемщик решается на досрочное погашение кредита, ему важно определиться, как лучше уменьшать долг. Можно каждый месяц вносить в банк немного больше, чем указано в графике платежей либо накопить сумму, достаточную для полного досрочного погашения, и внести уже ее. А можно делать частичные досрочные погашения, скажем, раз в квартал или в год, или вообще без определенной периодичности.

«Вообще, ежемесячные транши выгоднее, чем периодичные взносы одной большой суммой», — утверждает Роман Слободян (Нордеа Банк). А несколько частичных досрочных погашений выгоднее, чем одно полное, если только заемщик не может сразу же закрыть кредит. «Ведь чем раньше проходит досрочное погашение, тем скорее сократится ежемесячный платеж и тем меньше будет начислено процентов», — объясняет Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Но не всегда у заемщика есть возможность увеличивать ежемесячные взносы по кредиту на сравнительно небольшую сумму. Обычно это разрешается в программах с дифференцированными платежами, а при аннуитетных платежах в условиях кредитного договора часто бывают различные ограничения. «Например, многие банки принимают частичное досрочное погашение только в день (или период) списания ежемесячного платежа. И требуют соответствующее заявление, которое порой необходимо подавать за 1-2 недели до списания средств», — говорит Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). «К тому же нередко кредитный договор содержит требования по минимальным суммам досрочного погашения», — добавляет Юлия Ачкасова, региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске. Ну а если заемщик вдруг передумает, то может нарваться на штраф. Поэтому вопрос периодичности частичных досрочных погашений фактически сводится к вопросу удобства: хочется ли каждый месяц писать заявление, ездить лишний раз в банк — получать новый график платежей, волноваться за непредвиденные расходы, которые сделают досрочное погашение невозможным и т.п. «Зачастую заемщику удобнее подкопить побольше денег и направлять их кредитору, к примеру, раз в квартал или раз в полгода – год», — отмечает Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Тем более что деньги можно копить на депозите, немного их преумножая.

Досрочное погашение ипотечного кредита с экономической точки зрения в большинстве случаев выгодно для заемщика. Но, решаясь на такой шаг, все-таки нужно обязательно произвести расчеты и понять, какой результат даст опережение графика платежей и стоит ли игра свеч. Или, может быть, вместо досрочного погашения лучше инвестировать свои накопления или внезапно полученные капиталы? Кроме того, в большинстве случаев, чтобы побыстрее расплатиться по кредиту, приходится экономить, а это далеко не всегда оправдано и не для всех комфортно и приемлемо.

О admin

x

Check Also

Кредит неработающим пенсионерам

Как взять кредит пенсионеру? Пенсионеры, которые не работают, могут получить кредит в том случае, если они получают доход, а точнее, пенсию. В России абсолютно любой пенсионер (по кодексу РФ) должен получать хотя бы минимальную пенсию, в таком случае он имеет возможность выплачивать кредит, а это значит, что взять в долг денежные средства, вполне может, каждый пенсионер.

Кошка в доме – как правильно воспитать домашнего любимца

Кошка в доме – как правильно воспитать домашнего любимца Прежде всего, необходимо помнить, что если вы решились на то, чтобы завести у себя в доме домашнего питомца, то вам потребуется запастись немалым терпением.

Кофемашина для дома: какую выбрать, виды, принцип работы, отзывы

Какую кофемашину для дома выбрать, отзывы Знаете ли вы, сколько служит кофемашина своему хозяину? По оценкам специалистов, домашняя – 5-6 лет, профессиональная — более десяти.

Кофейная гуща – применение: 15 способов использования кофейной гущи дома

15 лучших способов использования кофейной гущи в домашнем хозяйстве Кофе – один из самых популярных напитков на земле. Но ярким вкусом и тонизирующим эффектом его достоинства не ограничиваются.

Кофеварки и кофемашины для дома: выбираем правильно, Дом Мечты

Кофеварки и кофемашины для дома: ароматный напиток каждое утро День, как правило, у многих начинается с утра, а утро начинается с кофе. Вполне естественно желание отдать предпочтение чашечке ароматного и вкусного напитка.

Комплект шторы и покрывало для спальни: фото

Виды комплектов штор и покрывал для спальни Интерьер комнаты соответствует вкусу ее владельца. Каждый хочет привнести какую – то изюминку и создать комфорт и уют вокруг себя.

Коктейли — вкусные рецепты коктейлей с фотографиями

Коктейли клубника – 3 ст., шампанское – 1 бутылка, мята – 4 веточки, мороженое – 550 г, лайм или лимон – по вкусу. газировка Pepsi – 100 мл, белая текила – 25 мл, кубики льда – по необходимости, растворимый кофе – 1 ч. л. с «верхом». лимон – ½, шт., мед – 1.5 ч. л., дыня – 300 г, белое полусладкое вино – 50 мл, мя. Количество порций: 5 Время приготовления: 5 минут лимоны – 4 шт., сахарный песок – 350 г, водка – 1/2л, вода – 400 мл. мандарин – 1 шт., красное вино – 1 л, киви – 1 шт., апельсин – 1 шт., корица – 2 палочки, яблочный сок (осветленный) – 2 л, черный виноград – 100 г, банан – 1 шт. консервированный персик – 2 ломтика, шампанское – 150 мл, персиковый сироп – 3. Количество порций: 5 Время приготовления: 15 минут джем – 60 г, водка – 50 мл, морс – 30 мл, лимонный сок – 15 мл, лед.

Когда начинать делать заготовки на зиму?

Когда начинать делать заготовки на зиму? Всё зависит от сроков созревания того или иного фрукта или овоща. Как наступило время сбора урожая, тогда и делают заготовки. Например я уже в мае собрал цветы сирени и залил спиртом, потому что спиртовая настойка этих цветов очень хорошо помогает при простудных заболеваниях в качестве растираний.

Клей для обоев: какой лучше, хороший клео, на какой клеить, холокост, из муки, для тяжелых, в домашних условиях, метилан, кмц, как развести, видео

Оптимальный клей для обоев: важные критерии выбора Правильный выбор клея играет важную роль в будущем результате Во время ремонта всегда обновляются обои. Один из немаловажных факторов – правильно выбрать клей для обоев.

Клей для обоев своими руками: их крахмала, муки, как приготовить

Обойный клей своими силами: приготовление, расчет, замешивание Красивый внешний вид и эстетичность стен в первую очередь зависит от качества поклейки обоев. Даже самый дорогой отделочный материал можно испортить не аккуратным или неправильным процессом оклеивания.

Клей для виниловых обоев на флизелиновой основе и бумажной: какой лучше

Клей для виниловых обоев: какой подойдет для поклейки Каким бы высоким качеством не отличались обои, время от времени их все же приходится менять. В силу различных причин они подвержены износу, что, в свою очередь, негативно влияет на их внешний вид.

Клеим обои своими руками – что предусмотреть и купить для поклейки обоев самостоятельно

Виды обоев и клея для них - как рассчитать для поклейки самостоятельно? Любой дизайнер (да и заказчик) подтвердит, что правильная поклейка обоев — это 50 процентов всей работы по созданию вашего оригинального интерьера.

Классные часы Экологической направленности

Классные часы Экологической направленности. - Разработки общешкольных мероприятий, полный цикл. Классный час "Чернобыль… Черная быль…" Двадцать пять лет нас отделяет от трагедии двадцатого столетия, От апрельской ночи, когда атом мощь свою познав, Потерял контроль, потряс зловещим взрывом спящую планету, Показал неукротимый нрав.

Классический салат Оливье с колбасой — пошаговый рецепт

Как сделать классический салат Оливье с колбасой В погоне за модным оформлением торжественных мероприятий, мы подчас забываем о старых добрых блюдах, которые радовали нас с детства.

Класс стирки в стиральных машинах, какой из них лучше, общий обзор

Класс стирки стиральных машин: что означает, какой лучше Стиральная машина относится к тем видам бытовой техники, выбор которой происходит нечасто. Но важность данного приобретения никто не подвергнет сомнению.

Китайская роза можно ли держать дома приметы, Комнатные растения

китайская роза можно ли держать дома приметы Некоторые растения стали жертвами суеверий. Люди боятся иметь их в доме, обвиняют во всех грехах. Пересказывают друг другу страшные истории, которые произошли со «знакомыми знакомых». И отдают или выносят на помойку прекрасные монстеры, плющи, папоротники и многие другие комнатные цветы.